Проверка участка перед покупкой складывается из нескольких шагов: сведения о самом участке, ограничения на нём, права на него и цена. Часть шагов можно выполнить по открытым данным до разговора с продавцом, часть требует документов и специалистов. Ниже порядок проверки и ссылки на отдельные разборы по каждой теме. Материал справочный. Он не заменяет консультацию юриста и кадастрового инженера по конкретной сделке.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт (Земельный кодекс, ст. 37, п. 1). Участок, у которого нет кадастрового номера, не может быть предметом такой сделки. Начинать проверку удобнее всего с кадастрового номера.
Единый государственный реестр недвижимости состоит из реестра объектов недвижимости (кадастра), реестра прав, ограничений и обременений, реестра границ зон и территорий, реестровых дел и других частей (218-ФЗ, ст. 7, п. 2). Для земельного участка в нём есть, в частности, площадь, описание местоположения, категория земель, вид или виды разрешённого использования, кадастровая стоимость, сведения о расположении в зоне с особыми условиями использования территории и в границах особо охраняемой природной территории (218-ФЗ, ст. 8, ч. 4 и 5).
Сведения реестра предоставляются по запросам любых лиц, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом (ст. 62, ч. 1). Сведения о правообладателе относятся к персональным данным, и их получение третьими лицами ограничено (ст. 62, ч. 1.3). Поэтому о правах на участок покупателю проще разговаривать с продавцом: попросить его документы и выписку.
Земли делятся на категории: сельскохозяйственного назначения, населённых пунктов, промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса. Правовой режим участка определяется исходя из категории и разрешённого использования (Земельный кодекс, ст. 7, п. 1–2). Поэтому от категории и вида использования зависит, что на участке можно делать.
Проверьте, подходят ли они для ваших целей, до задатка. Если вы планируете строительство, это самый важный пункт.
Права на землю могут быть ограничены. К ограничениям относятся, в частности, ограничения использования участков в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗК, ст. 56, п. 2). Какие зоны бывают и чем они ограничивают участок, мы разобрали в статье «ЗОУИТ: что это и как зоны влияют на участок».
Отдельно проверяют, не относится ли участок к землям лесного фонда и не находится ли он в границах особо охраняемой природной территории. Сведения об этом есть и в ЕГРН (218-ФЗ, ст. 8, ч. 5). Подробный разбор: «Лесной фонд и ООПТ: как проверить участок».
Права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Лицо, указанное в реестре правообладателем, признаётся таковым, пока в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель, полагавшийся на данные реестра, признаётся добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение у продавца (Гражданский кодекс, ст. 8.1, п. 6). При этом лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных реестра, не вправе на них ссылаться (там же).
Если участок принадлежит нескольким собственникам, продаваться может доля, а не участок целиком. Что учесть в этом случае, описано в статье «Доля в земельном участке: что учесть при покупке».
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (Земельный кодекс, ст. 37, п. 1). Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях, о виде разрешённого использования, об ограничениях прав и о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое использование и стоимость, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 37, п. 3).
Практический вывод: вопросы продавцу лучше задать и получить ответы письменно, до подписания договора.
Кадастровая стоимость есть в ЕГРН (218-ФЗ, ст. 8, ч. 5), но она не равна рыночной цене. Чтобы понять, дорого ли просят, сравнивают цену с ценами сделок по похожим участкам рядом. Как это считает наш отчёт, описано в разделе «Методика расчётов».
К цене покупки добавляются расходы на оформление, а иногда и на подготовку участка (например, на межевание, если границы не установлены). Состав расходов в отчёте также описан в методике.
Перед сделкой стоит заказать выписку из ЕГРН, при необходимости обратиться к кадастровому инженеру и юристу и осмотреть участок на месте.
Короткий чек-лист
