Обновлено: 01.09.2026
Здесь — как именно сервис получает четыре показателя, которые видны у каждого лота: дисконт, порог входа, ликвидность и служебный скор, а также как считается финансовая модель сделки. Формулы приведены в упрощённом виде, без программного кода, но без искажения сути расчёта.
Дисконт показывает, насколько текущая цена лота ниже рыночной. За рыночную цену берётся медиана цен по сделкам Росреестра за отслеживаемый период — по участкам похожего вида разрешённого использования и площади в том же кадастровом квартале.
Дисконт (%) = (медиана рынка − текущая цена лота) / медиана рынка × 100, округляется до целого числа. Если рыночных данных или цены лота нет — дисконт не показывается.
Порог входа — цена, ниже которой сделка считается безопасной с точки зрения запаса к рыночной стоимости. Он равен доле от рыночной медианы: по умолчанию 70% (то есть порог входа — это медиана рынка со скидкой 30%), но пользователь может настроить значение от 40% до 95% в параметрах анализа.
Порог входа = медиана рынка × доля безопасного входа / 100.
Лот считается «интересным», если дисконт не меньше, чем разница между 100% и долей безопасного входа (например, при доле 70% — не меньше 30%). Если дисконт положительный, но ниже этой границы — статус «требует проверки». Если цена лота выше рынка — «выше рынка».
Ликвидность (грейд A/B/C/D и балл 0–100) показывает, насколько быстро участок можно будет перепродать. В основе — три группы сигналов:
Если источник объявлений не ответил на запрос, эта часть оценки честно исключается из расчёта (не считается нулём) — итоговый балл нормализуется на фактически доступные источники.
Если сделок Росреестра меньше трёх — оценка ликвидности не считается вовсе: это статус «недостаточно данных», а не низкий грейд D. Мало сделок означает «не знаем», а не «плохо».
Итоговые грейды: A (балл ≥ 75) — высокая ликвидность, B (≥ 55) — нормальная, C (≥ 35) — слабая, D (< 35) — низкая.
Служебный скор (0–100) — внутренний эвристический показатель для сортировки и приоритизации лотов в рабочей очереди. Это не вероятность безопасности сделки и не гарантия результата, а вспомогательный ориентир: какие лоты в первую очередь стоит посмотреть или перепроверить.
Расчёт начинается со 100 баллов и снижается за:
Если безопасная цена ожидается только на будущем этапе торгов — скор не может превышать 72. Если безопасный вход недостижим в принципе — не выше 35. Если лот готов к заявке, чек-лист проверок закрыт, цена безопасна и критических рисков нет — плюс 8 бонусных баллов. Итоговое значение всегда ограничено диапазоном 0–100.
Финансовая модель считает ожидаемую доходность сделки для двух сценариев продажи: быстрая продажа (по умолчанию 85% от рыночной медианы, доля настраивается от 40% до 100%) и продажа по полной рыночной цене.
Издержки сделки складываются из:
Размеры государственной пошлины приведены для физических лиц. Для юридических лиц размеры пошлин отличаются — если участок оформляется на организацию, уточняйте актуальный размер отдельно.
Налог считается ориентировочно по ставке 13% с разницы между ценой продажи и суммой (цена покупки + издержки), при этом налоговая база не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости участка (если она известна).
Точка безубыточности — минимальная цена продажи, при которой прибыль (с учётом налога по этой же ставке) выходит в ноль. Считается численно, отдельно от прогноза по быстрой/полной продаже.
Вердикт финансовой модели: «слишком дорого», если цена лота выше безопасного входа; «слабая маржа», если быстрая продажа не окупает точку безубыточности или даёт отрицательную прибыль; «сделка оправдана», если доходность быстрой продажи (ROI) не ниже 20%; иначе — «нужна дополнительная проверка».