Участок может быть вашей собственностью, но если он попал в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), на нём действуют ограничения по его использованию. В этой статье разберём, откуда берутся зоны, какие бывают, как они ограничивают участок и где проверить, находится ли участок в зоне, пока задаток ещё не внесён.
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются для защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики и объектов обороны, сохранности объектов культурного наследия и геодезических пунктов, а также для охраны окружающей среды и безопасности государства (Земельный кодекс, ст. 104).
В границах зоны вводятся ограничения использования земельных участков. Они действуют в отношении всего, что находится над и под поверхностью земли. Размещение и использование объектов на участке, а также виды деятельности, несовместимые с целями зоны, могут быть ограничены или запрещены (ст. 104).
Изъятие участка при этом не предусмотрено: земельные участки в границах зон не изымаются у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 104).
Виды зон перечислены в статье 105 Земельного кодекса. Вот наиболее частые:
В Кодексе перечень шире. Один участок может попасть сразу в несколько зон. При пересечении зон действуют все ограничения каждой из них, кроме тех, которые мешают эксплуатировать объект, ради которого одна из зон создана, если эти ограничения не установлены для охраны жизни граждан или безопасности полётов (ст. 106, п. 5).
Режим у каждого вида зон свой. Для каждого вида Правительство утверждает положение, в котором закреплены перечень допустимых и запрещённых зданий и видов деятельности, срок действия зоны и порядок её установления (ст. 106, п. 1 и 2). Поэтому в одной зоне может быть запрещено одно, а в другой другое. Конкретные ограничения для вашего участка нужно смотреть в решении об установлении зоны и в положении о зонах этого вида.
Зона и её ограничения считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Прекращают действовать они со дня исключения сведений из реестра, если иное не предусмотрено Кодексом или федеральным законом (ст. 106, п. 24). Правообладателей участков в границах зоны должны уведомить о внесении сведений в реестр (ст. 106, п. 21).
Поэтому главный документ для покупателя — выписка из ЕГРН об объекте недвижимости: в ней видно, какие зоны внесены в реестр для вашего участка.
Со дня установления зоны на участках в её границах не допускаются строительство и использование зданий, сооружений, разрешённое использование которых не соответствует ограничениям (ст. 107, п. 1). Есть исключения, например для объектов, у которых разрешение на строительство получено до установления зоны, или для случаев, когда строительство уже началось (ст. 107, п. 2).
Здания, введённые в эксплуатацию до установления зоны, приводят в соответствие с ограничениями или сносят, если их размещение в зоне не допускается. Срок — три года со дня установления зоны (ст. 107, п. 4).
Предусмотрена и защита собственника. Убытки, причинённые ограничением прав в связи с установлением зоны, возмещаются в порядке статьи 57.1 Кодекса (ст. 107, п. 6). Если из-за зоны использовать участок или расположенный на нём объект по разрешённому использованию стало невозможно, собственник вправе потребовать их выкупа у лиц, названных в статье 57.1 (ст. 107, п. 7).
Отчёт строится по открытым данным. Если данные источника получены не полностью или источник был недоступен, в отчёте это указано прямо, неполные данные не выдаются за полные. На карте видны границы зон, но не весь режим целиком: он записан в решении об установлении зоны и в положении о зонах этого вида.
Перед сделкой стоит заказать выписку ЕГРН и при необходимости обратиться к кадастровому инженеру или юристу.
Что спросить у продавца
