Цена в объявлении или на торгах — только часть расходов. К ней добавляются госпошлина за регистрацию права, возможные расходы на межевание, налоги при владении и при последующей продаже. Ниже: что из этого определено законом, какие ставки установлены Налоговым кодексом и где размер расходов зависит от обстоятельств. Материал справочный. Он не заменяет консультацию юриста или налогового специалиста. Суммы приведены для физических лиц, если не указано иное.
Регистрация на торговой площадке и электронная подпись в этот перечень не входят: они зависят от площадки и конкретных торгов.
Размеры установлены статьёй 333.33 Налогового кодекса. Они зависят от вида участка и от того, кто покупает.
Физические лица, участки определённого назначения: 700 рублей. За государственный кадастровый учёт или регистрацию права собственности физического лица на участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального гаражного или жилищного строительства, осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, — 700 рублей (п. 1, пп. 24). Если кадастровый учёт и регистрация права проводятся одновременно, — 1 000 рублей (п. 1, пп. 24.1).
Земли сельскохозяйственного назначения: 700 рублей. За регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также сделок с ними — 700 рублей (п. 1, пп. 25). При одновременном кадастровом учёте и регистрации — 1 000 рублей (пп. 25.1). За регистрацию доли в праве общей собственности на такие земли — 200 рублей (пп. 26).
Прочие объекты недвижимости, физические лица. Для объекта, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 000 000 рублей, — 4 000 рублей. Если кадастровая стоимость превышает 20 000 000 рублей, пошлина составляет 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей (п. 1, пп. 22).
Организации. Для организаций ставки выше: 44 000 рублей при кадастровой стоимости до 22 000 000 рублей; выше этой суммы — 0,2% кадастровой стоимости, но не менее 0,2% цены сделки и не более 1 000 000 рублей (п. 1, пп. 22).
На практике ставка 700 рублей применяется к участкам ЛПХ на полевых землях, а для приусадебных участков регистрация идёт по ставке 4 000 рублей. Какая строка применяется к вашему участку, зависит от вида разрешённого использования, указанного в ЕГРН, и того, кто покупает. Это нужно уточнять до сделки.
Если границы участка не установлены или не соответствуют данным реестра, нужны кадастровые работы. Их стоимость зависит от региона, площади и кадастрового инженера, закон сумму не устанавливает. В нашем отчёте на межевание заложено 12 000 рублей, если у участка в НСПД нет границ (подробнее в «Методика расчётов»); фактическая цена может быть другой.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, с исключениями (218-ФЗ, ст. 42, ч. 1.1). Подробнее: «Доля в земельном участке: что учесть при покупке». Размер платы нотариусу зависит от тарифов и вида сделки.
Налоговая база по участку — его кадастровая стоимость из ЕГРН (Налоговый кодекс, ст. 391, п. 1). Ставки устанавливают муниципалитеты в пределах предельных: до 0,3% и до 1,5% в зависимости от вида участка (ст. 394, п. 1). Подробнее: «Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница».
Это важно тем, кто покупает с расчётом на перепродажу.
Срок владения. Доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности не менее минимального предельного срока владения (Налоговый кодекс, ст. 217.1, п. 2). Он составляет три года в случаях, перечисленных в пункте 3 статьи (например, при получении объекта в порядке наследования от члена семьи или по приватизации), а в остальных случаях пять лет (ст. 217.1, п. 3 и 4). При продаже участка, купленного для перепродажи, срок обычно не набран.
Вычет или расходы. Если срок владения не набран, доход можно уменьшить на имущественный вычет в размере доходов, но не более 1 000 000 рублей в целом за налоговый период (для земельных участков), либо на документально подтверждённые расходы на приобретение (ст. 220, п. 1, п. 2, пп. 1 и 2). Вычет и расходы выбирают как альтернативу.
Ставка. Для доходов от продажи имущества налоговая ставка составляет 13% при сумме налоговых баз за год до 2,4 млн рублей включительно; при большей сумме налог равен 312 тысячам рублей и 15% суммы свыше 2,4 млн рублей (ст. 224, п. 1.1; ст. 210, п. 6, пп. 1).
Минимальная налоговая база. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доход принимается равным кадастровой стоимости с этим коэффициентом (ст. 214.10, п. 2). Для долей доход определяется пропорционально доле (ст. 214.10, п. 4). Конституционный суд признал пункт 2 статьи 214.10 частично не соответствующим Конституции (Постановление от 15.01.2026 № 1-П). Как норма применяется сейчас, уточняйте у налогового специалиста.
