Когда продаётся доля, а не участок целиком, покупатель получает право на весь участок в размере доли. Конкретный кусок земли на местности он получает только после того, как собственники договорятся о порядке пользования или доля будет выделена. Ниже: как устроена долевая собственность, какие правила действуют при продаже доли и какие вопросы стоит задать до сделки. Материал справочный и не заменяет консультацию юриста по конкретной сделке.
Имущество, которое принадлежит двум или нескольким лицам, находится в общей собственности. Если доля каждого определена, собственность называется долевой (Гражданский кодекс, ст. 244, п. 1–2). Если доли не определены законом и не установлены соглашением всех участников, они считаются равными (ст. 245, п. 1).
Доля в праве — это не отдельный участок. Каждый участник владеет долей в праве на весь участок. Размер доли записан в Едином государственном реестре недвижимости, в объявлении его может не быть.
Владение и пользование идут по соглашению всех участников, а при недостижении согласия порядок устанавливает суд (ст. 247, п. 1). Участник вправе требовать предоставления в пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он вправе требовать компенсацию от тех, кто пользуется приходящейся на его долю частью (ст. 247, п. 2).
Каждый участник соразмерно своей доле платит налоги и несёт расходы на содержание (ст. 249).
Поэтому до покупки стоит выяснить, есть ли соглашение о порядке пользования и кто какой частью участка пользуется фактически.
Участник вправе по своему усмотрению продать свою долю, но при возмездной продаже должен соблюдать правила статьи 250 (ст. 246, п. 2). Эти правила таковы:
Для покупателя отсюда следует практический вывод: сделка с долей, в которой не соблюдено извещение, может быть оспорена другим собственником. Поэтому покупатель обычно просит у продавца документы об извещении или об отказе других участников.
Примечание
Конституционный суд (Постановление от 16.05.2023 № 23-П) признал пункт 1 статьи 250 частично не соответствующим Конституции. Как норма применяется сейчас, уточняйте у юриста.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (Закон о государственной регистрации недвижимости, ст. 42, ч. 1.1). Есть исключения, среди них:
Если сделка с долей заключается в простой письменной форме и покупатель не является участником долевой собственности, к заявлению о регистрации прикладываются документы об извещении других участников либо об их отказе от права покупки (ст. 42, ч. 4). Когда участников больше двадцати, вместо письменного извещения может быть размещено извещение на официальном сайте. Для жилых помещений это правило не действует (ст. 42, ч. 4.1).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли (Гражданский кодекс, ст. 252, п. 2). При недостижении соглашения о способе и условиях выдела он вправе требовать выдела в натуре в судебном порядке. Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба, выделяющийся собственник вправе получить стоимость доли (ст. 252, п. 3).
Для земли действуют и правила Земельного кодекса:
Практически это значит: покупая долю, вы не покупаете отдельный участок. Выдел требует либо соглашения собственников, либо судебного решения, и результат нельзя считать гарантированным. Он зависит и от того, соблюдены ли требования к образуемым участкам.
Отчуждение доли в праве на здание, сооружение или помещения в них проводится вместе с долей в праве на участок, на котором они расположены (Земельный кодекс, ст. 35, п. 4). Если здание и участок принадлежат одному лицу, участок без здания отчуждать нельзя.
Для таких земель есть особые правила (Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). К сделкам с долями применяются правила Гражданского кодекса, а если участников больше пяти, они применяются с особенностями этого закона (ст. 12, п. 1).
Важное для покупателя: без выделения участка в счёт земельной доли участник вправе продать её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот участок. Распорядиться долей иным образом он вправе только после выделения участка в счёт доли (ст. 12, п. 1). Продавая долю этим лицам, он не обязан извещать других участников (ст. 12, п. 2).
Выдел в счёт земельной доли идёт по решению общего собрания участников либо в особом порядке по пунктам 4–6 статьи 13 (ст. 13, п. 1–2). Подробнее в этих случаях нужен кадастровый инженер или юрист.
Что спросить у продавца
