Земельные участки на торгах по банкротству продают не по одной цене: после первых торгов цена снижается, и чем дальше этап, тем она ниже. Ниже: как устроена процедура, чем отличаются первые торги, повторные и публичное предложение, как снижается цена, что такое задаток и что нужно знать до подачи заявки. Материал справочный. Он не заменяет консультацию юриста и не является рекомендацией участвовать в торгах. Цена в лоте и условия торгов определяются положением о продаже и сообщением о торгах по каждому лоту.
После инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже (Закон № 127-ФЗ, ст. 139, п. 3). Порядок, сроки и условия продажи утверждает собрание кредиторов или комитет кредиторов (ст. 139, п. 1.1). Они должны быть направлены на продажу по наиболее высокой цене и привлечение наибольшего числа покупателей (ст. 139, п. 1.1).
Для имущества гражданина-должника действует похожая схема: финансовый управляющий представляет кредиторам положение о порядке, условиях и сроках реализации с начальной ценой, и оно должно соответствовать правилам продажи по статьям 110, 111, 112 и 139 (ст. 213.26, п. 1).
Организатором торгов выступает управляющий или специализированная организация, привлечённая с согласия кредиторов (ст. 110, п. 8).
Продажа осуществляется на торгах в форме аукциона, если иное не предусмотрено законом (ст. 110, п. 4). Недвижимое имущество, включая земельные участки, продаётся на торгах в электронной форме (ст. 111, п. 3). Предложения о цене могут подаваться в закрытой форме (вместе с заявкой) или открыто в ходе торгов (ст. 110, п. 7).
Организатор обязан опубликовать сообщение о продаже не позднее чем за тридцать дней до торгов в порядке, установленном статьёй 28 закона, то есть через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ст. 110, п. 9). В сообщении указываются, в частности, форма торгов и подачи предложений о цене, порядок и сроки подачи заявок, порядок участия и перечень документов, размер задатка, сроки и порядок его внесения (ст. 110, п. 10). Срок подачи заявок не менее двадцати пяти рабочих дней со дня опубликования сообщения (ст. 110, п. 8).
Заявка подаётся в форме электронного документа (ст. 110, п. 11). Решение о допуске заявителей организатор оформляет протоколом об определении участников (ст. 110, п. 12). Организатор обязан обеспечить равный доступ к торгам, участие без платы, не предусмотренной законом (ст. 110, п. 14).
Размер задатка устанавливает управляющий, и он не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи (ст. 110, п. 8). Размер, сроки и порядок внесения указаны в сообщении о торгах (ст. 110, п. 10).
Если победитель отказывается или уклоняется от подписания договора в течение пяти дней с даты получения предложения, внесённый им задаток не возвращается (ст. 110, п. 16).
Торги признаются несостоявшимися, если не поданы заявки или допущен только один участник и с ним не заключён договор (ст. 110, п. 17). Если торги не состоялись и договор не заключён, управляющий принимает решение о повторных торгах. Их начальная цена устанавливается на десять процентов ниже начальной цены первых торгов (ст. 110, п. 18).
Обратите внимание: если к участию допущен только один участник, чья заявка содержит цену не ниже начальной, договор заключается с ним по его предложению (ст. 110, п. 17).
Если повторные торги признаны несостоявшимися или договор не заключён, имущество продаётся посредством публичного предложения (ст. 139, п. 4). Основные правила:
То есть на публичном предложении цена в лоте меняется по расписанию из сообщения о торгах. Конкретную цену на каждом этапе, шаг и срок этапа нужно смотреть в сообщении по лоту. Минимальная цена (цена, ниже которой продажа не идёт) в статье 139 не названа: её смотрите в порядке продажи, утверждённом кредиторами, и в сообщении о торгах.
Победителя определяют в день подведения результатов торгов и оформляют протоколом (ст. 110, п. 15). Копии протокола направляют победителю и управляющему в течение двух рабочих дней, а управляющий в течение пяти дней с даты подписания протокола направляет победителю предложение заключить договор с проектом договора (ст. 110, п. 16). Оплата по договору должна быть осуществлена в течение тридцати дней со дня подписания (ст. 110, п. 19).
Что происходит, если победитель не оплатил, в рассмотренных нормах прямо не сказано. Это определяется договором и положением о торгах, поэтому условия нужно прочитать до подачи заявки.
Если участок находится в залоге, продажа идёт с особенностями. В банкротстве организации начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия торгов определяет залоговый кредитор (ст. 138). В банкротстве гражданина действует то же правило: начальная цена, порядок и условия определяются залоговым кредитором, а при разногласиях с финансовым управляющим спор разрешает арбитражный суд (ст. 213.26, п. 4). Всегда смотрите, залоговый это лот или нет: условия и цена могут отличаться.
